投資信託
ピクテグローバルインカム株式ファンドを運用しながら 投資信託について語ります。
銀行の利子は スズメの涙程度の時代！！投資信託を活用して 資産運用します
不動産投資の代表がマンション投資！！マンション投資は投資対象としては・・・・<br />
2010/07/13 12:09:36
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資産運用や資産形成の1つの方法として 不動産投資が増えています。 不動産投資の代表的な案件が マンション投資ですね。
賃貸マンションの1室を購入して 賃貸収入で銀行ローンを返済して 老後の為に資産運用しようというものです。
また 分譲マンションも 自宅として購入する人ばかりでなく 賃貸物件として購入する人もいます。 日本の不動産価格は 下落していますから 海外の投資家家からも 不動産投資として マンション投資はターゲットになっています。
不動産投資には REITなどの 不動産投資信託よりも マンションなどの現物への投資！！
マンション投資は 新聞などへの広告も増えていますし ネット上のサイトも 数多くあります。更には 電話などでの勧誘も 数多くあるものですね。
マンション投資は 得か？損か？ マンション投資に代表される不動産投資は 専門知識がないと投資判断は難しい・・・・
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具体的に マンション投資の案件を上げて 投資効率を計算すると・・・・（新聞の折込チラシの物件です）
マンション投資の対象物件の概要は 「築10年の中古マンション」「頭金0円」「投資金額1,000万円」「年間家賃収入100万円」「年間利回り10％」という物件です。
1000万のマンションを購入して 賃貸すれば 年間100万円の家賃が入ってくるから 利回りは10％！！という内容です。
まず マンションの家賃収入は 年間100万円ですから 月当たり83,300円程度です。
実際の手取り金額は 83,300円の家賃収入から 共益費・修繕積立金（基本的に所有者負担です）を 差し引いた金額です。
共益費・修繕積立金が 毎月20,000円とすると 手取り金額は（83,300-20,000）63,300円になります。
更に マンションを賃貸にする場合 管理会社に代行してもらうと 毎月5,000円くらいの 代行料が必要です。
毎月の住宅ローンの支払いとは別に 固定資産税・都市計画税（年間50,000円程度）などの 税金も所有者負担ですね。固定資産税・都市計画税は 月当たり 4,100円程度かかる事になります。
実際に 家賃収入の実質的な手取り金額は 63,300-5,000-4,100＝54,200円くらいですね。
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マンション購入に当たって 1,000万円の銀行ローンを組むとすると 毎月の返済額は？？？
一般的な 住宅ローンとして 「借り入れ金額1,000万円」「固定金利の25年返済」「借り入れ金利4.0％」とすると 毎月返済額は 52,783円です。
実質的な家賃収入が 54,200円とすれば 毎月1,400円程度のプラスですね。
毎月の銀行ローンの返済以外に 火災保険料や団体信用生命保険（両方で 毎月10,000円程度）などの 加入が必要になるケースが多いですね。
現実は 毎月 8,600円程度のマイナスになってしまいます。
（銀行ローンは 変動金利のほうが低金利ですけど 借り入れ期間が長期ですから 固定金利のほうが計画しやすい！！）
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新聞広告でもネット上のサイトでも 同様の内容は 表示されています。
不動産・マンション購入の場合 購入時に必要な諸費用として「不動産取得税」「登録免許税」「登記費用（表示・保存・抵当権）」「消費税」「公租公課」などがあります。
更には 中古マンションを賃貸物件にするためには 内装のリフォーム・設備危機のリフレッシュなども必要ですし エアコンの設置も必要かもしれません。
中古マンション購入金額1,000万円と 諸費用・リフォーム費用（合計で150万円程度）を 合計すれば マンション購入金額は 1,150万円になります。
銀行ローンを 1,000万円ではなく 1,150万円として 毎月のローン返済を計算すると 毎月返済額は 60,701円です。
実際には 毎月 16,500円の マイナスになってしまいます。
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更に 忘れてはならないのが 賃貸物件の場合 入居者がいない 空室期間ができる事と 入居者が退去した場合 リフォームが発生する事ですね。
更には 10年に1回程度の 住宅設備などの更新も必要になりそうです。
平均すれば 1年間に10万円程度の維持費が発生する事も考えられます。
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マンション投資の場合 銀行ローンを完済した場合 家賃収入の全額が現金収入になるという PRがあります。
しかし 20年以上先には マンションも老朽化していますから 借り手が見つかりにくくなる事も考えられます。家賃を下げなければ 賃貸に出せない・・・・・
マンション投資は 相続税対策・節税対策には有効ですけど 資産運用としては 意味をなさないものですね。
マンション投資については 実際の販売業者のＣＭが見れるサイトが ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
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資産運用や資産形成の1つの方法として 不動産投資が増えています。 不動産投資の代表的な案件が マンション投資ですね。
賃貸マンションの1室を購入して 賃貸収入で銀行ローンを返済して 老後の為に資産運用しようというものです。
また 分譲マンションも 自宅として購入する人ばかりでなく 賃貸物件として購入する人もいます。 日本の不動産価格は 下落していますから 海外の投資家家からも 不動産投資として マンション投資はターゲットになっています。
不動産投資には REITなどの 不動産投資信託よりも マンションなどの現物への投資！！
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マンション投資は 得か？損か？ マンション投資に代表される不動産投資は 専門知識がないと投資判断は難しい・・・・
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具体的に マンション投資の案件を上げて 投資効率を計算すると・・・・（新聞の折込チラシの物件です）
マンション投資の対象物件の概要は 「築10年の中古マンション」「頭金0円」「投資金額1,000万円」「年間家賃収入100万円」「年間利回り10％」という物件です。
1000万のマンションを購入して 賃貸すれば 年間100万円の家賃が入ってくるから 利回りは10％！！という内容です。
まず マンションの家賃収入は 年間100万円ですから 月当たり83,300円程度です。
実際の手取り金額は 83,300円の家賃収入から 共益費・修繕積立金（基本的に所有者負担です）を 差し引いた金額です。
共益費・修繕積立金が 毎月20,000円とすると 手取り金額は（83,300-20,000）63,300円になります。
更に マンションを賃貸にする場合 管理会社に代行してもらうと 毎月5,000円くらいの 代行料が必要です。
毎月の住宅ローンの支払いとは別に 固定資産税・都市計画税（年間50,000円程度）などの 税金も所有者負担ですね。固定資産税・都市計画税は 月当たり 4,100円程度かかる事になります。
実際に 家賃収入の実質的な手取り金額は 63,300-5,000-4,100＝54,200円くらいですね。
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マンション購入に当たって 1,000万円の銀行ローンを組むとすると 毎月の返済額は？？？
一般的な 住宅ローンとして 「借り入れ金額1,000万円」「固定金利の25年返済」「借り入れ金利4.0％」とすると 毎月返済額は 52,783円です。
実質的な家賃収入が 54,200円とすれば 毎月1,400円程度のプラスですね。
毎月の銀行ローンの返済以外に 火災保険料や団体信用生命保険（両方で 毎月10,000円程度）などの 加入が必要になるケースが多いですね。
現実は 毎月 8,600円程度のマイナスになってしまいます。
（銀行ローンは 変動金利のほうが低金利ですけど 借り入れ期間が長期ですから 固定金利のほうが計画しやすい！！）
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新聞広告でもネット上のサイトでも 同様の内容は 表示されています。
不動産・マンション購入の場合 購入時に必要な諸費用として「不動産取得税」「登録免許税」「登記費用（表示・保存・抵当権）」「消費税」「公租公課」などがあります。
更には 中古マンションを賃貸物件にするためには 内装のリフォーム・設備危機のリフレッシュなども必要ですし エアコンの設置も必要かもしれません。
中古マンション購入金額1,000万円と 諸費用・リフォーム費用（合計で150万円程度）を 合計すれば マンション購入金額は 1,150万円になります。
銀行ローンを 1,000万円ではなく 1,150万円として 毎月のローン返済を計算すると 毎月返済額は 60,701円です。
実際には 毎月 16,500円の マイナスになってしまいます。
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更に 忘れてはならないのが 賃貸物件の場合 入居者がいない 空室期間ができる事と 入居者が退去した場合 リフォームが発生する事ですね。
更には 10年に1回程度の 住宅設備などの更新も必要になりそうです。
平均すれば 1年間に10万円程度の維持費が発生する事も考えられます。
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しかし 20年以上先には マンションも老朽化していますから 借り手が見つかりにくくなる事も考えられます。家賃を下げなければ 賃貸に出せない・・・・・
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